Litige locatif : les 5 conflits les plus fréquents entre propriétaire et locataire

Un litige locatif peut prendre plusieurs formes : loyer impayé, dépôt de garantie qui ne revient pas, travaux jamais faits. Il désigne tout désaccord entre un propriétaire bailleur (la personne qui loue son bien) et un locataire (la personne qui occupe le logement en contrepartie d’un loyer), portant sur l’exécution du contrat de location. Que vous soyez bailleur ou locataire, voici un panorama des situations les plus fréquentes et la marche à suivre pour chacune.

Les rapports entre propriétaires et locataires sont encadrés, pour l’essentiel, par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. C’est ce texte qui fixe la plupart des règles évoquées ci-dessous.

Quels sont les litiges locatifs les plus fréquents ?

Loyers impayés

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire dispose de plusieurs recours, de la relance amiable jusqu’à la procédure d’expulsion devant le juge. Les règles diffèrent selon que le bail contient ou non une clause résolutoire (clause prévoyant la fin automatique du contrat en cas de non-paiement).

Dépôt de garantie non restitué

À la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie, sauf à justifier de retenues précises (dégradations, charges restant dues). C’est l’un des litiges les plus courants entre locataires et propriétaires.

Travaux et réparations

Certains travaux relèvent du propriétaire (grosses réparations, vétusté), d’autres de l’entretien courant à la charge du locataire. Un désaccord sur cette répartition, ou sur des travaux jamais réalisés, est une source fréquente de litige.

Charges locatives

Le locataire verse chaque mois une provision sur charges, régularisée une fois par an par le propriétaire. Les désaccords naissent souvent d’une régularisation absente ou de justificatifs insuffisants.

Squat / récupération du logement

Lorsqu’une personne occupe un logement sans titre (sans droit d’y être), les règles de récupération sont différentes de celles d’un litige avec un locataire en place, et certaines procédures sont accélérées.

Les démarches préalables à toute saisine du juge

Quel que soit le type de litige locatif, certaines étapes s’appliquent systématiquement avant toute saisine du juge :

• le dialogue direct entre les parties, souvent suffisant pour résoudre un simple malentendu
• la mise en demeure, un courrier formel qui fixe un délai pour régulariser la situation
• le recours à un conciliateur de justice ou à une médiation

Le conciliateur de justice est un bénévole assermenté qui aide gratuitement les parties à trouver un accord, sans formalisme particulier. La médiation fait intervenir un médiateur professionnel, un tiers neutre chargé de faciliter le dialogue entre les parties, généralement à titre payant. Ces deux démarches permettent souvent de résoudre un litige locatif sans passer devant le juge, plus rapidement et à moindre coût.

Saisir le tribunal judiciaire en dernier recours

Si aucune solution amiable n’aboutit, le tribunal judiciaire peut être saisi. Pour la grande majorité des litiges locatifs (impayés, dépôt de garantie, charges, désaccords liés au bail), le juge compétent est le juge des contentieux de la protection (JCP), un magistrat spécialisé au sein du tribunal judiciaire. Il est compétent quel que soit le montant en jeu, et c’est le tribunal du lieu où se situe le logement qui doit être saisi.

La saisine du juge se fait par requête ou par assignation selon les cas. La requête est un formulaire simple que l’on dépose directement au greffe (le service administratif du tribunal) : elle convient aux demandes portant sur de faibles sommes, comme un désaccord sur le dépôt de garantie ou une régularisation de charges. L’assignation est un acte plus formel délivré par un commissaire de justice : elle s’impose dès lors qu’une expulsion est demandée, ou que le montant en jeu est plus élevé. Se faire représenter par un avocat n’est pas obligatoire devant le JCP, même si son intervention peut faciliter la présentation du dossier.

En pratique, la procédure varie selon la nature du litige. Voici un aperçu des grandes différences :

Depuis le 1er mars 2026, une contribution pour l’aide juridique de 50€ (un timbre fiscal dématérialisé) est devenue obligatoire pour saisir le tribunal judiciaire en matière civile, quel que soit le montant du litige locatif concerné. Seules les personnes bénéficiant de l’aide juridictionnelle en sont exonérées.