Votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois et vous ne savez pas par où commencer ? Vous avez reçu un document officiel mentionnant une expulsion et vous ne savez pas ce que cela signifie pour vous ? Dans les deux cas, une même réalité s’impose : la procédure d’expulsion locative suit un chemin précis, imposé par la loi, que personne ne peut contourner.
Quelles sont les grandes étapes de la procédure d’expulsion locative ?
La procédure d’expulsion locative suit un ordre précis imposé par la loi. Chaque étape conditionne la suivante : en omettre une peut invalider l’ensemble de la démarche. Entre le premier impayé et l’expulsion effective, plusieurs mois s’écoulent en général, parfois davantage.
Étape 1 — La mise en demeure
Avant d’engager toute procédure judiciaire, le propriétaire adresse généralement une mise en demeure au locataire. Il s’agit d’un courrier (de préférence recommandé avec accusé de réception) qui lui notifie officiellement sa dette et lui demande de régulariser sa situation.
Cette étape n’est pas toujours obligatoire sur le plan légal, mais elle est fortement recommandée. Elle constitue une trace écrite de la démarche amiable engagée avant le recours au juge.
Étape 2 — La vérification de la clause résolutoire
Avant même de faire délivrer un commandement de payer, le propriétaire doit vérifier si son bail contient une clause résolutoire. Cette étape est déterminante : c’est elle qui conditionne l’ensemble de la suite de la procédure.
Sans clause résolutoire : obtenir la résiliation du bail nécessite de démontrer devant le juge que la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la rupture du contrat.
Avec clause résolutoire : la résiliation intervient automatiquement dès lors que le locataire n’a pas régularisé dans le délai du commandement de payer, sous réserve de la confirmation par le juge.
Les baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 contiennent obligatoirement cette clause. Pour les baux plus anciens non renouvelés, son absence est possible et change profondément la procédure à suivre.
Étape 3 — Le commandement de payer
Le commandement de payer est le point de départ officiel de la procédure judiciaire. Il est rédigé et délivré par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) à la demande du propriétaire, puis remis personnellement au locataire.
Ce document précise le montant exact des sommes dues et fixe un délai légal pour régulariser. Si le locataire ne règle pas sa dette dans ce délai, le bail est résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et le propriétaire peut saisir le juge.
Le texte de référence est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668.
Étape 4 — L’assignation devant le juge
Si le locataire ne régularise pas après le commandement de payer, le propriétaire peut faire délivrer une assignation (acte officiel convoquant le locataire devant le juge, rédigé et remis par un commissaire de justice). C’est cet acte qui saisit formellement le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour les litiges liés aux baux d’habitation.
L’assignation doit mentionner l’ensemble des demandes du propriétaire (résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement des sommes dues) et respecter un formalisme précis. Une assignation mal rédigée peut entraîner la nullité de la procédure.
Étape 5 — L’audience et le délibéré
Le juge des contentieux de la protection (juge spécialisé du tribunal judiciaire, seul compétent en matière de baux d’habitation) entend les deux parties. Il apprécie la situation dans son ensemble avant de statuer. La décision n’est généralement pas rendue sur le siège : le juge met l’affaire en délibéré et notifie sa décision ultérieurement.
Il dispose d’une marge d’appréciation importante et peut notamment :
- Accorder des délais au locataire pour apurer sa dette ou se reloger, dans les conditions prévues par la loi.
- Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, tout en laissant un délai pour partir.
- Suspendre la procédure si le locataire justifie d’une démarche en cours auprès d’un organisme d’aide sociale.
Le locataire peut se défendre sans avocat. Son absence ne bloque pas la procédure, mais le prive de la possibilité de faire valoir sa situation devant le juge.
Étape 6 — Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement rendu et le délai d’appel écoulé, si le locataire n’a pas quitté le logement spontanément, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice. Ce document fixe au locataire un délai légal pour partir.
C’est à ce stade qu’intervient la trêve hivernale : chaque année du 1er novembre au 31 mars, l’exécution physique de l’expulsion est suspendue, même si le jugement a déjà été rendu. La procédure judiciaire peut en revanche se poursuivre normalement pendant cette période.
Quelques situations échappent à la trêve hivernale :
- Le propriétaire justifie d’une solution de relogement adaptée proposée aux occupants.
- L’occupant est un conjoint, concubin ou partenaire auteur de violences, à l’encontre duquel le juge aux affaires familiales a délivré une ordonnance de protection (article L412-8 du code des procédures civiles d’exécution).
Étape 7 — L’expulsion effective
Si le locataire ne quitte pas le logement après le commandement de quitter les lieux, le propriétaire doit adresser une demande de concours de la force publique à la préfecture. C’est le préfet qui autorise l’intervention des forces de l’ordre : le propriétaire ne peut en aucun cas procéder lui-même à l’expulsion physique, même à ce stade avancé de la procédure.
Une fois le concours accordé, les forces de l’ordre accompagnent le commissaire de justice pour procéder à l’expulsion et permettre au propriétaire de reprendre possession de son logement.
Peut-on expulser un locataire sans passer par le juge ?
Non, et c’est une règle absolue. En France, il est interdit à un propriétaire d’expulser lui-même son locataire, quelle que soit la situation.
Couper l’électricité, changer les serrures, retirer les meubles du logement : ces comportements sont pénalement sanctionnés, même en cas d’impayés répétés. On appelle cela des voies de fait (actions illégales visant à priver quelqu’un de son domicile sans décision de justice). Le recours au juge est obligatoire, sans exception.
Quelle protection pour le propriétaire ?
La procédure d’expulsion locative n’est pas uniquement pensée pour protéger le locataire. Elle offre aussi au propriétaire un cadre juridique solide pour faire valoir ses droits.
Plusieurs mécanismes jouent en sa faveur :
- La clause résolutoire, obligatoire depuis 2023, permet la résiliation automatique du bail en cas d’impayé, sans avoir à démontrer une faute supplémentaire devant le juge.
- Une fois le bail résilié, le locataire qui se maintient dans les lieux reste redevable d’une indemnité d’occupation (somme équivalente au loyer, due tant que le logement n’est pas libéré).
- Le propriétaire peut poursuivre la procédure judiciaire pendant la trêve hivernale, ce qui évite de perdre plusieurs mois supplémentaires.
- Un propriétaire ne peut jamais expulser lui-même son locataire : le passage devant le juge est obligatoire, jusqu’à l’étape finale.
- La clause résolutoire est le mécanisme clé : vérifier sa présence dans le bail est la première démarche avant toute procédure.
- Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, est l’acte qui déclenche officiellement la procédure.
- La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l’expulsion physique, pas la procédure judiciaire.
La procédure d’expulsion locative est strictement encadrée, mais elle n’est pas à sens unique. Elle protège le locataire contre une mise à la rue précipitée, et elle protège le propriétaire contre une occupation prolongée sans recours. Comprendre son déroulement, c’est déjà éviter les erreurs qui coûtent du temps et de l’argent des deux côtés.
Cet article est informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Si vous êtes dans une situation précise, consultez un avocat ou un professionnel du droit.
